Выбираем площадку для ЦОДа. Правила и риски.

ИКС № 11 2013, 

ИКС № 12 2013

Авторы:

Андрей ПАВЛОВ, генеральный директор "Датадом"

Дмитрий БАСИСТЫЙ, независимый консультант

Правильный выбор площадки для дата-центра может заложить основу его коммерческого успеха. Неправильный – создать постоянные проблемы в ходе эксплуатации, не говоря уж о финансовых потерях. На какие факторы обратить внимание заказчикам, впервые вовлеченным в процесс выбора? Как, учитывая опыт предшественников, не упустить важные мелочи?

В поисках стандартов и лучших практик

За годы практики в отрасли строительства ЦОДов авторы много раз сталкивались с задачей выбора и оценки площадок, на которых планируется строительство дата-центров. Заказчики, приступая к строительству, задают специалистам одни и те же вопросы (но, заметим, почти всегда – несмотря на полученные рекомендации – делают одни и те же ошибки). Эти вопросы в первую очередь вызваны отсутствием более или менее формализованной методики выбора подходящей площадки, общепринятой и признанной экспертным сообществом.

Есть общеизвестные документы, в которых принято искать правила или требования к площадкам и зданиям для размещения ЦОДов. Из них можно назвать следующие:

• Uptime Institute Data Center Site Infrastructure Tier Standard: Topology (Стандарт топологии инженерной инфраструктуры ЦОД Uptime Institute);

• Uptime Institute Data Center Site Infrastructure Tier Standard: Operational Sustainability (Стандарт операционной устойчивости ЦОД Uptime Institute);

• TIA-942. Telecommunications Infrastructure Standard for Data Centers (TIA-942. Стандарт телекоммуникационной инфраструктуры ЦОД);

• ANSI/BICSI 002-2001 Data Center Design and Implementation Best Practices (ANSI/BICSI 002-2001. Лучшие практики проектирования и строительства ЦОД).

Стандарт топологии Uptime Institute в текущей версии от 2012 г. не содержит ни одного требования к зданию или площадке. В ранних версиях, когда стандарт еще назывался классификацией, в приложении к нему была информационная таблица с основными характеристиками ЦОДов, которые отвечали требованиям Tier, но не являлись обязательными. В этой таблице единственным параметром здания был его тип – отдельное или разделяемое с другими арендаторами.

Стандарт операционной устойчивости Uptime Institute в текущей версии от 2013 г. содержит раздел 2.2 «Характеристики здания» и раздел 2.3 «Расположение площадки». Из раздела 2.2 ограниченно полезными для задачи выбора площадки могут быть требования достаточности площадей и наличия специальных зон в офисном блоке ЦОДа и свободных зон вокруг здания, а также требования выделенного здания для ЦОДа. А вот в разделе 2.3 присутствуют более конкретные требования: риски наводнения, ураганов, торнадо, сейсмической активности и вулканической деятельности, близости к аэропортам и военным авиабазам, воздействия прилегающих территорий, риски транспортных коридоров.

Стоит обратить внимание на то, что все эти параметры площадки в стандарте зафиксированы как риски, с указанием значений, которые позволяют отнести каждый из названных типов к категории «высокого риска» или «низкого риска». Теоретически, если предположить, что заказчику при выборе необходимо учитывать только те риски, которые перечислены в стандарте Uptime Institute, то задачу можно решить в рамках данного стандарта. Но не стоит забывать, что эти требования служат для определения уровня операционной устойчивости функционирования ЦОДа, а никак не для выбора площадки под строительство.

Известный и широко используемый стандарт TIA-942 содержит раздел 5.3.4 «Архитектурный проект», в котором перечислены требования к архитектурно-планировочным решениям машинных залов и несущим способностям перекрытий. Кроме этого, в таблице 8 приложения G собраны требования к конструктиву здания, к удаленности его от опасных объектов и активностей, к элементам территории ЦОДа, сейсмические требования и др. Все они подразделяются по Tier, т. е. имеют различные значения в зависимости от уровня Tier.

Известный документ класса «лучшие практики» ANSI/BICSI 002-2001 Data Center Design and Implementation Best Practices не содержит ни единого прямого требования, которое можно было бы использовать при формировании методики выбора здания или площадки для строительства дата-центра. Это неудивительно: в документе собраны наставления по проектированию и строительству, задача выбора – вне сферы его применения.

Все перечисленные выше документы (стандарты и лучшие практики) ни по отдельности, ни в совокупности не позволяют, по нашему мнению, сформировать детальный перечень требований и рекомендаций, следование которым позволило бы решить поставленную задачу – выбрать площадку для ЦОДа, проанализировав все важные элементы (не только технической природы). Получается, что каждый раз заказчику (или для заказчика) приходится придумывать новую процедуру выбора, основываясь на информации из открытых источников, предполагаемых параметрах объекта, консультациях с экспертами отрасли, а также на собственном опыте.

К сожалению, именно на финальных этапах создания объекта – стадиях строительства и передачи в эксплуатацию – становятся очевидны все проблемы, связанные с неверным выбором площадки, но очень часто оказывается, что решать их уже поздно, а если не поздно, то дорого или очень дорого.

В этой статье мы попытались декомпозировать процесс выбора здания/площадки под строительство дата-центра, а также привлечь внимание к особо важным деталям и параметрам оценки потенциальных объектов для размещения. Мы надеемся, что эта статья поможет создать формальный каркас, на основе которого можно будет строить любую заказную, нестандартную методику выбора площадки для строительства ЦОДа, просто собрав нужные кирпичики-элементы в конструкцию-последовательность, которая в наибольшей степени отвечает первоначальным задачам и ожидаемым результатам.

Подготовка: бизнес-требования

Первым шагом в поиске площадки под дата-центр должна стать формализация бизнес-идеи будущего дата-центра. От заказчика требуется ответить на ряд ключевых при создании бизнес-плана вопросов: например, какие услуги ЦОДа он будет предоставлять рынку и в каком объеме? Каков целевой сегмент клиентов? Какие каналы сбыта будут наиболее эффективными? Какую схему ценообразования предполагается использовать? И наконец, какие объемы инвестиций может себе позволить заказчик?

Ответы на эти вопросы позволят определить основные технико-экономические и географические характеристики будущего ЦОДа (см. табл. 1). Необходимо также учесть возможность долгосрочной аренды либо полного выкупа площадки, в зависимости от выбранной бизнес-модели.

Определив характеристики будущего ЦОДа (в зависимости от предполагаемой бизнес-модели, от структуры услуг и клиентов), заказчик может в большой степени формализовать техническое задание на поиск подходящей площадки, которое уже можно будет разослать специализированным агентствам недвижимости без дополнительных пояснений. Это значительно упростит процедуру поиска площадки, поможет избежать лишних визитов на не отвечающие требованиям объекты.

Далее, после подбора конкретных площадок, удовлетворяющих первичным требованиям технического задания, необходимо будет провести обследование каждого объекта с целью детальной проверки их технико-экономических характеристик и оценки возможности размещения на них оборудования дата-центра.

Выбор площадки: требования к зданию

Особенности здания

Первоочередным вопросом при выборе площадки будет следующий: что за здание, собственно, мы имеем, и какой объект можно в нем разместить? Попытаемся декомпозировать эти вопросы в ряд существенных для строительства дата-центра элементов.

Наличие площадей под технологические системы и офисные помещения. Потребность в дополнительных площадях офисного и технологического назначения может различаться в зависимости от выбранной бизнес-модели и уровня надежности дата-центра. Например, в дата-центре высшего уровня отказоустойчивости требуется существенно больше технического персонала, чем в ЦОДе с более слабыми характеристиками. Больший штат инженерной службы потянет за собой потребность в большем количестве офисных помещений, мест для отдыха и т. д. Работа в сегменте крупнооптовых продаж, скорее всего, выльется в необходимость создания офисов для дежурных служб клиентов, а мелкооптовый и розничный бизнес потребует увеличения штата службы безопасности и числа дежурных инженеров для сопровождения клиентов в машинных залах.

На потребность в площадях влияют и выбранные технологические решения. Например, если планируется использовать в ЦОДе систему холодоснабжения на жидкостном хладагенте, это потребует устройства отдельного помещения под хладоцентр, в то время как для фреоновых машин подойдет и более компактное здание.

Возможность размещения энергоэффективного оборудования. Отдельно хочется выделить тему использования энергоэффективных решений для системы холодоснабжения. По сути это подзадача оценки наличия необходимых площадей, но ее решение может составлять отдельную проблему.

Заказчики, которые ставят перед собой цель создания высокоэнергоэффективного ЦОДа, должны отдавать себе отчет в том, что практически любое подобное решение строится в рамках тренда отказа от фреонового или жидкостного хладоагента (не включая системы чиллерного фрикулинга) в пользу теплообмена воздуха в дата-центре с наружным воздухом. Решений такого плана достаточно много, но их основная особенность – существенные габаритные размеры. Теплоемкость воздуха существенно меньше, чем у типовых хладоносителей, а скорости подачи воздуха в ЦОД имеют вполне конкретные ограничения, и получается, что размеры теплообменников и воздушных коробов могут быть сравнимы с размерами машинных залов. Поэтому если за основу приняты значения показателя PUE ниже 1,3, требуемые площади под дата-центр могут удвоиться, что, соответственно, повлечет за собой большие капитальные и операционные расходы. При этом вписать подобную систему удается далеко не в каждое здание.

Нагрузка на перекрытия. Эта характеристика может на корню загубить идею организации ЦОДа во многих зданиях. Дело в том, что распределенная нагрузка на перекрытия в типовом дата-центре составляет порядка 1 т/кв. м, а сосредоточенная нагрузка от шкафов аккумуляторных батарей и иного оборудования может достигать и 1,5 т/кв. м. С другой стороны, современные офисные здания рассчитываются на нагрузку в среднем до 300 кг/кв. м, а жилые здания – и того меньше. Именно поэтому все инвесторы стараются заполучить под дата-центр бывшие здания производственного назначения – фабрики, заводы и АТС. Помимо приемлемых проектных показателей нагрузочной способности такие здания могут иметь и большой энергетический потенциал.

Но с проектными параметрами нужно быть осторожным, так как существует эмпирическое правило: каждый год жизни здания отнимает до 1% первоначальной нагрузочной характеристики. Поэтому подобранное здание семидесятых годов с начальной нагрузочной способностью 1500 кг/кв. м к текущему моменту может потерять до 40% своей надежности и иметь реальное значение этого параметра в 900 кг/кв. м. Это означает, что обязательным требованием при выборе здания должна быть инструментальная проверка данного параметра, с последующей оценкой стоимости работ по усилению, либо получение достоверной информации от собственника здания. Таким образом удастся избежать существенных непредвиденных расходов на поздних этапах строительства либо рисков полного отказа от строительства объекта.

Нагрузка на кровлю. Данный вопрос становится особенно существенным, когда заказчик планирует размещать на крыше здания внешние блоки системы кондиционирования. Большинство построенных в советское время зданий не предназначалось для установки на кровле значительного количества технологического оборудования, и типовая нагрузочная способность выбиралась из расчета от 100 до 200 кг/кв. м – этого было вполне достаточно для размещения маломощного вентиляционного оборудования.

Внешние блоки системы холодоснабжения, в зависимости от выбранной технологии охлаждения, создают нагрузку от 50 кг/кв. м для фреоновых систем и до 500 кг/кв. м для чиллеров, что существенно превосходит среднюю нагрузочную способность кровли зданий старой постройки. Исходя из этого правила, мы рекомендуем, как и в случае с перекрытиями, заказать инструментальное обследование и на основании его результатов принимать решение о целесообразности строительства ЦОДа в таком здании.

Необходимость выноса имеющихся коммуникаций. При обследовании здания важно не упустить из виду, что при устройстве машинных залов и прочих технологических помещений все транзитные коммуникации, которые не относятся к инженерии ЦОДа (вода, электроснабжение, канализация и пр.), должны быть вынесены за пределы этих помещений. Таким образом снижаются риски прорыва коммуникаций в помещениях дата-центра, с нарушением работоспособности оборудования, а также риски, связанные с проведением профилактических работ на коммуникациях, что потребует допуска в помещения посторонних лиц.

На этапе обследования следует уточнить наличие транзитных коммуникаций, необходимость и технологическую возможность их переноса, что позволит учесть данную статью в расходах на капитальное строительство и уберечь себя от финансовых и технологических рисков.

Пути проноса оборудования. В нашей практике были случаи, когда неопытные заказчики, выбирая помещения под дата-центр, невнимательно изучали габариты путей проноса оборудования, а впоследствии оказывалось, что пронести в ЦОД крупногабаритное оборудование, такое как блоки системы кондиционирования и ИБП, просто невозможно. Или же приходилось разбирать стены, поднимать оборудование не на грузовом лифте, а через оконные проемы и т. д, что делало весь процесс существенно дороже.

Мы рекомендуем во время обследования здания, предварительно оценив максимальные массогабаритные характеристики серверного и инженерного оборудования, пригласить на объект компании, профессионально занимающиеся такелажными работами, и совместно с их специалистами оценить как возможность, так и сложность и стоимость работ по проносу оборудования на места установки. Это позволит детализировать бюджет строительства и избежать ситуации, когда придется полностью отказаться от проекта.

Арендаторы/совладельцы по соседству. При выборе помещения под ЦОД особое внимание необходимо уделить соседям-арендаторам или совладельцам здания. Если по соседству располагаются опасные производства или над будущим дата-центром находятся помещения с мокрыми процессами, следует предусмотреть организацию защиты от их негативных влияний, а при невозможности ее организовать – совсем отказаться от данного помещения. Следует также помнить, что арендаторы не вечны, и на место нынешних соседей может прийти компания с иным бизнес-профилем, поэтому имеет смысл на начальных этапах переговоров с арендодателем выяснить его арендную политику и проговорить условия и ограничения на сдачу в аренду соседних помещений.

Возможность создания внутренних периметров безопасности. Риски соседства могут быть сопряжены не только с технологическими опасностями, но и с организационными. Заказчик изначально должен оценить возможность создания периметров безопасности дата-центра и организации маршрутов движения сотрудников и клиентов. Если планировка здания не позволяет сделать обособленный вход в помещение машинного зала и иные помещения ЦОДа, обеспечить охраняемые проходы в данные помещения, это существенно повышает риски внешнего вторжения, а значит, уменьшает маркетинговую привлекательность объекта для потенциальных клиентов.

Мы неоднократно, к примеру, сталкивались с ситуацией, когда вход в машинный зал был организован со стороны коридора, находящегося в общем пользовании, либо через офисные помещения ЦОДа был организован проход в общие с соседями туалетные комнаты. На этапе выбора помещения следует детально выяснить, можно ли исключить подобные ситуации, путем изучения планировочных решений и переговоров с арендодателями.

Расположение здания

Расположение здания – немаловажный фактор успешности и финансовой целесообразности проекта ЦОДа, оно в большой степени формирует маркетинговую привлекательность будущего объекта. Обсудим детально, какие элементы этой характеристики следует учитывать.

Пути подъезда и подвоза оборудования. Ситуация в российском бизнесе ЦОДов такова, что клиенты все еще предпочитают иметь отдельный, по возможности не затрудненный проезд к зданию на общественном либо личном транспорте. Как известно, дорожная ситуация у нас способна сильно осложнить жизнь, и привлекательность той или иной площадки дата-центра для клиентов при прочих равных условиях может существенно зависеть от транспортной составляющей. Поэтому необходимо стремиться, чтобы площадка располагалась недалеко от основных транспортных магистралей и в пешей доступности от остановок общественного транспорта. Конечно, требование близости к магистралям существенно лишь для ЦОДов с преобладанием розничного бизнеса, но помимо удобства клиентов следует учитывать наличие путей подвоза резервного топлива в случае аварийных ситуаций.

Как и в случае с путями проноса оборудования в помещение ЦОДа, важно помнить о путях подвоза оборудования к самому зданию дата-центра. Случалось, невнимательный заказчик обнаруживал, что грузовой автомобиль с контейнером ДГУ не в состоянии заехать на объект, когда тот уже стоял перед въездными воротами на территорию.

Каналы связи и связная канализация. Наличие в здании каналов связи не всегда является серьезным критерием при выборе объекта. Операторы связи с удовольствием подведут свои линии к новому ЦОДу, который является для них генератором трафика, – но так дела обстоят в густонаселенных районах с хорошо развитой связной инфраструктурой. Если здание под ЦОД расположено в удалении от магистральных каналов связи, их прокладка станет дополнительной статьей расходов в бюджете строительства.

Аналогично кабельной канализации под электролинии, прокладка линий связи обойдется существенно дешевле при наличии кабельных каналов, поэтому при обследовании желательно также получить сведения об этих коммуникациях.

Надежность площадки как резервной. Если речь идет о создании резервного ЦОДа, местоположение площадки под строительство следует оценивать и с точки зрения отказоустойчивости. Эта комплексная характеристика складывается из рисков одновременного возникновения аварийных ситуаций на основной и резервной площадке, вызванных общими причинами. Например, не стоит рассматривать ЦОДы, где энергоснабжение основной и резервной площадки организовано от одного источника генерации либо для обеих площадок используется единый магистральный канал связи.

Возможность создания внешних периметров безопасности. При обустройстве внешних периметров для начала необходимо создать условия для контроля допуска лиц на территории внешних площадок инженерных систем. Площадки ДГУ и внешних блоков системы кондиционирования должны быть защищены от несанкционированного проникновения. Кроме того, было бы нелишним не размещать такие площадки вблизи дорог внутреннего пользования, поскольку случаи наезда транспорта на оборудование исключить нельзя.

Зачастую наиболее эффективный способ минимизировать данные риски – это полностью отгородить внешние площадки ЦОДа, в том числе парковочные места клиентов и сотрудников, от зон, доступных другим арендаторам здания. Поэтому заблаговременное обсуждение возможного планирования территории может существенно повысить защищенность дата-центра от внешнего физического воздействия.

Окружение. Опасным может быть соседство не только внутри здания ЦОДа, но и вне этих площадей. Высотные здания по соседству могут стать источником потенциальных рисков для оборудования. Еще не забыта история с одним из московских дата-центров, который был вынужден временно приостановить оказание услуг после того, как во время урагана на внешние блоки системы кондиционирования упал рекламный щит с соседнего, более высокого здания.

Не забудем и такое частое в России явление, как тополиные рощи, которые в период цветения могут стать постоянной головной болью эксплуатационных подразделений дата-центра...

Сейсмоактивность и подтопление. Возможно, сейсмоактивность – не столь существенный фактор при выборе помещения под строительство в рамках одного города или области, но при создании резервного ЦОДа на значительном удалении от основного он может стать достаточно весомым. Например, при выборе между несколькими равноценными площадками предпочтение, естественно, стоит отдать тем, которые находятся вне сейсмоопасных зон. Помимо более высоких рисков разрушения дата-центра под воздействием стихийных сил это обусловлено и существенным увеличением затрат на строительство объекта, поскольку приходится применять дорогостоящие сейсмоустойчивые технические решения.

Более очевидный и распространенный риск – подтопление ЦОДа. Различного типа водоемы – распространенное явление в российской действительности, и при изучении той или иной площадки под строительство необходимо получить информацию о максимальном уровне воды в ближайших водоемах. Необходимо также оценить риски попадания дождевых и сточных вод в помещения и на территорию ЦОДа, если он находится в низине. 

Чтобы сделать процесс выбора осмысленным и упорядоченным, нужно составить перечень факторов, на которые следует обратить внимание заказчику, а затем оценить связанные с ними риски.

Выбор площадки: требования к отдельным элементам

Внешние площадки для оборудования

При выборе места для строительства ЦОДа важно изучить площадки, на которых предполагается установить внешние блоки инженерного оборудования, такие как дизель-генераторные установки, фреоновые конденсаторные блоки, чиллеры, градирни, трансформаторные подстанции и прочее. Помимо инженерных систем следует предусмотреть места для размещения парковок для клиентов и сотрудников ЦОДа.

Удаленность внешних площадок от основного здания. Этот параметр может кардинально изменить оценку пригодности площадки под строительство. Дело в том, что для некоторых инженерных систем существуют ограничения на длину трасс между внутренними и внешними блоками (пример – фреоновые системы холодоснабжения). Зачастую в инструкциях по установке подобных промышленных систем производители пишут, что максимальная длина фреоновых трасс не может превышать 30 м, а также накладывают строгие ограничения на возможный перепад высот между внешним и внутренним блоком. На практике границы этих диапазонов можно немного расширить, но при значительном превышении допустимых параметров производительность системы холодоснабжения существенно деградирует. Все это накладывает ограничения на использование подобных систем на конкретном объекте.

Второй немаловажный фактор, на который влияет удаленность внешней площадки, – стоимость монтажных работ. Для примера: перенос дизель-генераторной установки мощностью 1 МВт на 1 м дальше от распределительного щита может вылиться в 20 тыс. руб. дополнительных затрат на медную кабельную продукцию и строительно-монтажные работы. А уж если заказчик захочет подвинуть подобную установку на 50 м дальше, издержки составят порядка 1 млн руб., т.е. примерно 1% от стоимости строительства ЦОДа подобной мощности.

Качество геоподосновы и наличие сводного плана инженерных сетей. На ранних этапах выбора площадки под строительство настоятельно рекомендуется получить от арендодателя документацию со сведениями о геоподоснове и геологических характеристиках прилегающих к зданию ЦОДа территорий, на которых планируется разместить внешние блоки инженерных подсистем, а также потребовать актуальный сводный план инженерных сетей. Мы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда после выбора и согласования с арендодателем внешних площадок под установку оборудования оказывалось, что в этих местах проходят какие-то коммуникации, и использовать территорию над ними попросту невозможно.

Вырожденные, но все-таки встречающиеся на практике случаи – когда качество информации о геоподоснове (точнее, ее отсутствие) создавало огромные сложности при проведении строительных работ.

В подобной ситуации заказчик вынужден подыскивать новые места для внешних площадок, которые могут оказаться существенно менее выгодными в финансовом плане. Не исключено, что подходящих площадей и вовсе не найдется.

Электроснабжение объекта и прочие инженерные сети

Первостепенным фактором пригодности площадки под строительство является наличие энергетических и прочих ресурсов и / или возможность их получения за разумную цену. Чтобы всесторонне оценить место строительства с этой точки зрения, следует обратить внимание на следующие характеристики объекта.

Подтвержденное наличие мощностей. В нашей практике часто встречалась такая ситуация: заказчик подбирает помещение под ЦОД, исследует его характеристики и получает от арендодателя или продавца заверения в том, что здание отвечает всем заявленным требованиям. Но только на начальной стадии проектирования вдруг выясняется, что на объекте в реальности нет требуемых энергомощностей.

Рекомендация, на наш взгляд, может быть только одна – всегда требуйте документальное подтверждение всей получаемой от контрагента информации, особенно в том, что касается энергетики. Обязательно на финальном этапе выбора помещения проведите свой собственный, независимый от контрагента энергоаудит, выясните, какова общая подведенная к зданию мощность, определите наличие свободных мощностей и их количество, иначе это может обернуться потерянным временем и средствами.

Необходимость реконструкции инфраструктуры. Наличие энергомощностей на площадке еще не говорит о том, что вам не придется вкладываться в электрическую инфраструктуру объекта. Большинство объектов с существенными энергомощностями – это старые промышленные постройки, 30–50-летней давности. Естественно, рассчитывать на то, что в предыдущие 20 лет перехода к капитализму эти здания и, в частности, их инженерные системы эксплуатировались должным образом, не приходится, а результат – существенное обветшание оборудования.

В оценку бюджета строительства обязательно нужно заложить затраты на реконструкцию существующего электрооборудования – главного распределительного щита, электролиний, трансформаторных подстанций, – что может существенно изменить общий бюджет проекта.

Устройство энергетической системы. Даже если на площадке доступно необходимое количество электроэнергии, следует внимательно изучить схему расположения и мощности источников энергоснабжения. Например, если планируемая мощность ЦОДа составляет 2 МВт, а структура свободных мощностей выглядит как «10 источников по 200 кВт», то техническое решение инженерных систем может оказаться существенно дороже, чем при питании с одного трансформатора мощностью 2 МВт. Формально лучшим способом сравнения площадок будет разработка для каждой из них собственной схемы энергоснабжения и расчет ее стоимости. Эти цифры и будут одним из основных параметров при сравнении пригодности площадок, и чем они меньше, тем меньше общие капитальные затраты. Конечно, это довольно трудоемкая задача – просчитывать для каждой площадки детальное техническое решение и прикидывать бюджетную оценку строительства, но хотя бы приблизительно оценить разницу затрат на тот или иной вариант энергоустановки мы очень рекомендуем.

Удаленность источников электропитания. По аналогии с внешними площадками следует обратить пристальное внимание на расстояние от трансформаторных подстанций (ТП) до места под строительство дата-центра. Проблема здесь та же самая, особенно в случае реконструкции энергоустановки и наличия приборов учета электроэнергии в ТП. Если потребуется перекладка линий электропередач от удаленной ТП трансформаторной подстанции до ЦОДа, то расходы могут составить ощутимый процент от стоимости строительства всего дата-центра. К тому же наличие приборов учета в ТП может еще сильнее увеличить стоимость реконструкции, так как на значительных расстояниях в сетях низкого напряжения потери достигают десятков процентов. Все эти потери в конечном счете ложатся на плечи владельца ЦОДа, и более разумным решением будет увеличение сечения кабеля – с дополнительными капитальными затратами. Эти затраты обязательно должны отражаться в общей стоимости строительства ЦОДа и влиять на выбор той или иной площадки.

Наличие кабельной канализации. Принимая решение о реконструкции энергоустановки здания при строительстве ЦОДа, на ранних этапах обследования площадки имеет смысл выяснить и пути подвода линий электропередач от ТП или РТП до объекта. Стоимость реализации необходимых решений может существенно различаться при разных способах прокладки кабеля. Наличие на объекте свободной кабельной канализации способно значительно сократить расходы на реконструкцию, а ее отсутствие потянет за собой затраты на создание канализации либо установку столбов линий электропередач.

Наличие вспомогательных ресурсов. К вспомогательным ресурсам, необходимым для функционирования ЦОДа, можно отнести наличие водоснабжения и технологической канализации. Казалось бы, такие системы должны присутствовать в любом здании, но тем не менее мы рекомендуем еще на начальных этапах оценить потребность дата-центра в этих ресурсах, так как реконструкция старых или подведение новых трасс, например водоснабжения, может оказаться удовольствием не из дешевых.

Условия аренды или покупки

От того, где и на каких условиях будет располагаться дата-центр, напрямую зависит вероятность возникновения бизнес-рисков для его деятельности. Особенно остро эти риски проявляются на арендованных площадках, которым мы и уделим основное внимание. При выборе площадки нелишним будет изучить следующие аспекты взаимоотношений с арендодателями.

Стоимость и срок аренды. В структуре расходов на текущую деятельность ЦОДа велика доля стоимости аренды помещений, что определяет значимость этого фактора при выборе площадки. Удельная стоимость аренды может достигать 15–30% от всех ежемесячных расходов на дата-центр со стандартными стойками 5 кВт, в зависимости от его размера. Обязательно при начальных переговорах с арендодателем нужно закрепить в меморандуме или предварительном договоре арендную ставку и условия ее изменения.

Аналогичная ситуация имеет место с досрочным расторжением контракта. Средний срок окупаемости бизнеса ЦОДа, при наличии профессиональной команды управления, при сложившейся рыночной конъюнктуре составляет не менее 4–5 лет. Соответственно любой риск закрытия такого бизнеса в срок меньший, чем срок его окупаемости, может привести к финансовому провалу проекта в целом. Поэтому крайне важно выбрать площадку, где удастся заключить долгосрочный, желательно десятилетний, договор аренды с последующей его регистрацией, а также иметь возможность прописать существенные штрафные санкции за его досрочное расторжение.

В этой связи крайне рискованно размещаться на арендных площадях всевозможных ФГУП, ФКУ и им подобных государственных предприятий. Коммерческие отношения с государством в нашей стране, к сожалению, носят исключительно непостоянный характер, в первую очередь из-за переменчивости законодательной базы. ЦОД с точки зрения его размещения – бизнес максимально статичный, и вариант вынужденного переезда в большинстве случаев приравнивается к потере бизнеса, поэтому очень важно обезопасить себя от непредвиденных внешних влияний.

Ответственность арендодателя. Процесс аренды помещения ЦОДа по сравнению с арендой офиса существенно сложнее: подобные объекты имеют куда больший перечень требований и ограничений технического характера, а невыполнение любого из этих требований может затормозить или вовсе прекратить процесс строительства дата-центра.

Очень важно обсудить с арендодателем все технические условия для создания ЦОДа, подтвердить их документально, как перед подписанием договора, так и в самом договоре. В число таких условий входят выделяемые свободные энергомощности, категория энергоснабжения, сроки подключения к энергоснабжению, условия подключения к электроснабжению, водоснабжению, канализации, перечень и описание мест под размещение внешних блоков инженерных систем, назначение помещений с указанием размещаемых систем, разрешения на демонтаж существующих коммуникаций и многое другое.

Адекватность службы эксплуатации арендодателя. Нелишним будет максимально плотно пообщаться с инженерной службой арендодателя, так как на этапе проектирования и строительства она будет самым главным органом, согласующим все ваши технические решения на объекте. На практике эти подразделения порой оказываются крайне далеки от понимания, что такое дата-центр и каковы предъявляемые к нему требования, а иногда попросту становятся непреодолимым бюрократическим барьером со стороны арендодателя. Поэтому на этапе первичных переговоров желательно показать инженерной службе концепцию построения дата-центра на их объекте, объяснить принципы работы инженерных систем и приблизительные параметры оборудования.

Важно также заранее определить приблизительные места установки оборудования и прокладки коммуникаций. По реакции сотрудников инженерных подразделений на ваши технические решения можно сделать выводы о перспективах дальнейшей работы с ними. Хорошим подспорьем при оценке данного аспекта могут послужить встречи с нынешними арендаторами, с выяснением того, какие проблемы возникали у них, например, в процессе ремонта их помещений.

Контрольно-пропускная система. Недостаточное внимание к этой характеристике здания и территории может повлечь за собой большие организационные проблемы на этапе как строительства, так и коммерческой эксплуатации дата-центра. Многие промышленные здания, особенно те, которые находятся в госсобственности, зачастую имеют свою службу безопасности, с определенным пропускным режимом и регламентами безопасности. Важно заранее узнать о существующих правилах проноса оборудования и прохода сотрудников и клиентов ЦОДа, о часах работы площадки и иных особенностях режима, так как в дальнейшем это может сильно осложнить оперативную работу объекта.

Выявляем риски, оцениваем и управляем ими

В предыдущих разделах статьи мы сформировали перечень элементов свода правил, учитывающего все мелочи и нюансы, с тем чтобы сделать выбор площадки для строительства ЦОДа осмысленным и серьезным. Теперь же посмотрим на эти правила с точки зрения управления рисками.

Игнорирование рекомендаций по правилам выбора площадки ведет к возникновению рисков. С нашей точки зрения, все возможные в этом случае риски делятся на следующие группы: технические риски, организационные и юридические.

Каждый из возможных рисков в силу своей природы (не всегда до конца изведанной) впервые проявляется на определенной стадии процесса строительства ЦОДа. Безусловно, нельзя гарантировать, что они проявятся на строго определенных стадиях, но предположить это, как следует из практики авторов, можно.

Для любого риска можно подготовить и реализовать план мероприятий, позволяющий его устранить или уменьшить его проявления еще на стадии первого обнаружения. Кроме того, следование по цепочке «игнорирование рекомендаций при выборе – маскирование риска на стадиях проектирования и строительства» неизбежно заканчивается тем, что риск реализуется на самой важной стадии жизненного цикла ЦОДа – стадии эксплуатации. При таком исходе нивелировать его уже сложно (или вовсе невозможно); в большинстве случаев остается подсчитывать потери. Для наглядности приведенные выше рассуждения формализованы в табл. 2.

Краткие рекомендации

Подводя итоги рассуждений, сформулируем в рекомендациях читателям, что представляется нам наиболее важным при выборе площадки для строительства ЦОДа.

Во-первых, популярные зарубежные стандарты и практики имеют ограниченное применение для задачи формирования свода правил при выборе площадки (здания) или вовсе непригодны для этой цели.

Во-вторых, прежде чем выбирать площадку, составьте собственный свод правил, в том числе ориентируясь на его элементы и рекомендации, предложенные авторами.

В третьих, соотносите степень вашего внимания к конкретным элементам с экспертной оценкой рисков, которые возникают из-за недостаточно тщательного подхода к выбору площадки.

Авторы надеются, что при выполнении этих трех простых рекомендаций вам удастся снизить или даже исключить риски ошибок при выборе площадки под строительство дата-центра. А это дорогого стоит.